La promesse de bail

Contrairement à ce que son nom laisse croire, une promesse de bail n’est pas juste une promesse, c’est un engagement irrévocable. Et c’est cela que les promoteurs viennent d’abord chercher auprès des propriétaires de terrain pour pouvoir les revendre ensuite. On appelle ce document un bail emphytéotique.

Le bail emphytéotique

Il confère au preneur (c’est-à-dire ici la société extérieure ou promoteur éolien) un droit réel sur « la chose donnée à bail », en général un terrain ou un bien immobilier. C’est donc au promoteur qu’il revient d’améliorer le fonds (le terrain) tout en acceptant de régler un montant de loyer très faible. Les améliorations de « la chose donnée à bail » reviennent en fin de bail au propriétaire. Aucune indemnité n’est due au locataire (également appelé emphytéote) qui est quasi-propriétaire du bien.

Il peut être vendu sans autorisation du bailleur

Le bail emphytéotique, comme la société preneuse du bail d’ailleurs, peuvent-être vendues et revendues sans autorisation du bailleur. Néanmoins le bailleur garde une certaine responsabilité, comme on le voit dans cette décision de justice de 2017.

Dans son utilisation normale, le bail emphytéotique permet au propriétaire de récupérer en fin de bail les aménagements faits sur son terrain, le plus souvent des immeubles, qui ont une valeur certaine. En revanche, pour les promoteurs éoliens, en fin de bail le terrain ne contient qu’une machine géante obsolète et potentiellement dangereuse qu’il faut démolir. Via les contrats de bail, les promoteurs éoliens s’engagent donc en théorie à démolir les machines avant d’abandonner le terrain. Et toute la réglementation française est rédigée dans cette idée. Mais dans la vraie vie les choses sont souvent plus compliquées.

LES CONSÉQUENCES

Afin de prendre toute la mesure des conséquences d’une telle signature pour les propriétaires terriens qui seraient tentés de s’engager, nous recommandons de prendre connaissance de l’article suivant : Démantèlement des installations